Chihuahua para arriba

Durante los últimos cinco años Chihuahua ha presentado un crecimiento vertical con nueve importantes desarrollos que en conjunto suman 227 mil 547 metros cuadrados construidos.

Se trata de edificios como la Torre Azenzo, Loft, o Kronoz, ubicados en la zona de mayor plusvalía, conceptos enfocados a un mercado de ingresos altos, que es relativamente exclusivo, pero que además ha favorecido a la ciudad convirtiéndola en un núcleo urbano que puede de alguna forma reducir el gasto público aprovechando los espacios de mejor forma.

Estos edificios de alta escala son los primeros en su tipo en la ciudad y en otras ciudades del país han tenido un auge similar, y podrían generar resultados importantes a largo plazo en el resto de la población, lo que activaría la construcción de inmuebles para otro tipo de nivel socioeconómico.

En la ciudad el mayor crecimiento de este tipo de construcción se ha visto a partir del 2014, enfocado principalmente a una reevaluación de los precios inmobiliarios, sobre todo en los corredores del periférico De la Juventud y La Cantera, donde hay un auge de construcción, departamentos, oficinas y hospitales por iniciativa privada, convirtiéndose en uno de los corredores inmobiliarios más importantes, en cuanto a precio de plusvalía a nivel nacional.

La edificación vertical en la ciudad de Chihuahua se remonta a los años 80, con la edificación del Hotel Exelaris, actualmente Palacio del Sol, el cual fue durante 30 años la única referencia en cuanto a construcción vertical; recientemente la construcción de edificios destinados al uso habitacional departamental se ha incrementado, con edificios como Cenit, Sphera, y Lumina. Actualmente son nueve edificios los que se encuentran con este tipo de construcción, la Torre Azenzo, ubicada en Ave. Paseos Vistas del Sol 6801, Frac. Plaza Comercial Vistas del Sol, que es un edificio construido de 17 niveles, cinco de ellos para estacionamiento y 12 destinados a oficinas, cuya superficie total de construcción es de 7,619.21 m2.

También se encuentra la Torre Loft, ubicada en calle Citadela #5901, Complejo Comercial Citadela. Edificio construido de nueve niveles, dos de ellos para giro comercial y siete para giro habitacional, con 69 departamentos. Su superficie total de construcción es de 8,598.37 m2.

La torre Kronoz se encuentra ubicada en la calle Puerta de Antártida #15500, en el fraccionamiento Puerta Norte. Es un edificio construido de nueve niveles, dos de ellos para estacionamiento, dos para locales comerciales y cinco destinados para oficinas. Superficie total de construcción, 11,888.08 m2.

La torre Metro Loft está ubicada en calle Citadela #5900, Desarrollo El Saucito. Edificio de 28 niveles, cuatro destinados a estacionamientos y 24 para giro habitacional con 90 departamentos, y su superficie total de construcción es de 20,571.19 m2.

La Torre Sphera se encuentra ubicada en periférico De la Juventud #2910, Frac. Haciendas Santa Fe. Edificio de 28 niveles, cuatro destinados a estacionamiento y 24 para giro habitacional, con 85 departamentos. Su superficie total de construcción es de 22,717.28 m2.

CE Plus Plaza Chihuahua está ubicada en periférico De la Juventud #3115, Frac. Puerta de Hierro II. Y es una plaza conformada por dos torres, la primera es para hotel, con seis niveles, y la segunda es para uso mixto de seis niveles, una para giro comercial y cinco giro habitacional, con 27 departamentos. Superficie de construcción 17,063.01 m2.

Torre Lumina se encuentra en Ave. Francisco Villa #6901, en la colonia El Saucito, y se trata de un edificio de 34 niveles, tres destinados a estacionamiento y 31 de giro habitacional, con 88 departamentos, cuya superficie total de construcción es de 27,904.15 m2.

La Plaza Paseo Central se encuentra ubicada en periférico De la Juventud #5915, Frac. La Cantera. Edificio de tres niveles de sótano destinado para estacionamiento y 12 niveles destinados a servicios: hotel, comercio y oficinas. Superficie total de construcción, 89,786.97 m2.

Por último, la torre Zenit está ubicada en la Ave. Francisco Villa #6901, colonia El Saucito, y es un edificio de 24 niveles que consta de tres niveles de sótano para estacionamiento y 20 niveles habitacionales con 60 departamentos con una superficie total de construcción de 21,401.30 m2.

NORMATIVIDAD

La normatividad aplicable para las construcciones verticales está contenida en las leyes y reglamentos locales, el proceso de autorización se divide en dos etapas, la primera se enfoca en la licencia de construcción, para lo que deben presentar todo lo referente al proyecto ejecutivo y estudios técnicos complementarios para integrar el expediente técnico que valide la edificación, todo esto con la respectiva responsiva de un director responsable de obra, quien es la persona física que se hace responsable de la observancia de este reglamento, en las obras para las que otorgue su responsiva.

En primera instancia se debe validar que el proyecto tenga un uso de suelo compatible con que se plantea edificar, de conformidad con lo dispuesto en el Plan de Desarrollo Urbano del Centro de Población Chihuahua Quinta Actualización.

Los usos compatibles son Comercio y Servicios, Mixto en sus tres modalidades (bajo, intenso y moderado) y Zona Especial de Desarrollo Controlado (ZEDEC).

El Coeficiente de Ocupación de Suelo debe ser acorde a las disposiciones del PDU 2040, como se establece en los artículos 5 fracción XX de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible para el Estado de Chihuahua y el 4 fracción XXI del Reglamento de Desarrollo Urbano Sostenible del Municipio de Chihuahua; Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS).- Es el factor por el cual debe multiplicarse el área total del predio, para determinar la superficie máxima de desplante a nivel de terreno natural que debe ocupar una construcción.

El Coeficiente de Utilización de Suelo debe ser acorde a las disposiciones del PDU 2040, como se establece en los artículos 5 fracción XXI de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible para el Estado de Chihuahua y el 4 fracción XXI del Reglamento de Desarrollo Urbano Sostenible del Municipio de Chihuahua; el Coeficiente de Utilización del Suelo o CUS por sus siglas: El factor por el cual debe multiplicarse el área total de un predio para determinar la superficie máxima de construcción que se puede alojar en un predio, en el cual se cuantifican todas las áreas techadas;

La Altura Máxima Permitida está en relación a lo que determina el Artículo 56: Ningún punto de edificio podrá estar a mayor altura que dos veces su distancia mínima a un plano virtual vertical que se localice sobre el alineamiento de la acera opuesta. Para los predios que tengan frente a plazas o jardines, el alineamiento opuesto para los fines de este artículo se localizará a cinco metros hacia adentro del alineamiento de la acera opuesta.

Adicionalmente deberán cumplir con lo dispuesta en el capítulo Octavo relativo a la Integración al Contexto e Imagen Urbana, artículo 98: Las edificaciones de diez o más metros sobre el nivel de banqueta deberán acompañar a la solicitud de licencia de construcción el estudio de proyección de sombras que la construcción nueva ocasionaría sobre los predios y construcciones vecinas, a lo largo del día y del año. En el caso de verse afectadas edificaciones vecinas de habitación por dichas sombras, el Municipio podrá establecer restricciones adicionales de ubicación en el predio o altura de la nueva edificación, y artículo 100, Las fachadas de colindancia de las edificaciones de cinco niveles o más que formen parte de los parámetros de patios de iluminación y ventilación de las edificaciones vecinas en zonas urbanas habitacionales, de acuerdo con la zonificación de los programas parciales, deberán tener acabados de colores claros.

Posterior a la Licencia de Construcción el promotor del desarrollo deberá solicitar la constitución del régimen en condominio para iniciar con su proceso de ventas, para lo cual deberá atender lo dispuesto en el Título Quinto de los Fraccionamiento y Conjuntos Urbanos en Régimen de Condominio, de la Ley de Desarrollo Urbano Sostenible del estado de Chihuahua, así como lo dispuesto en la Sección Tercera de los Fraccionamientos y Sección Cuarta de los Condominios, integrando para este fin un expediente Técnico con las autorizaciones de diferentes dependencias que otorgan la infraestructura y servicios necesarios para los desarrollos.